¿Cuáles son los factores para determinar un Crédito?

Los bancos evalúan muchas variables del perfil de un cliente, entre los más importantes son:

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¿Qué es una Tasa de Interés?

Es el porcentaje sobre el saldo insoluto que paga un deudor (cliente) al acreedor (banco). La tasa de interés puede ser expresada en distintos plazos, como por ejemplo: diaria, mensual o anual, entre otras. Para créditos hipotecarios es una tasa anual.

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¿Cuál es el rango de tasas de créditos hipotecarios actualmente?

Al día de hoy podemos  encontrar las tasas más atractivas de la historia desde 7.5% hasta créditos con 12-14%. Sin embargo, esta variable depende mucho del perfil crediticio con el que te califique el banco. La recomendación es que te cerciores que esta tasa sea anual y de preferencia fija.

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¿Qué plazo me conviene?

Este es el número de años en los que se amortizará el crédito y va a depender también de la capacidad mensual de pago que tengas. A mayor plazo, menor mensualidad, por lo tanto, te sugerimos que elijas el plazo que se adapte más a la mensualidad que quieres pagar.

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¿Cuál es el porcentaje del financiamiento que me puede dar un banco?

El máximo porcentaje de financiamiento sobre el valor del inmueble es del 90% para adquisición tradicional, del 95% para adquisición con apoyo INFONAVIT y del 110% para créditos COFINAVIT. El porcentaje de crédito que te autorice un banco va a depender completamente de tu capacidad de pago mensual y de tu perfil crediticio.

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¿Qué es el Pago al millar?

El pago al millar o pago mensual por cada mil pesos de crédito, es un factor que al multiplicarlo por el monto del crédito y dividirlo entre mil, arroja un valor que equivale al primer pago mensual. FPM: Factor de pago al millar del crédito.

 

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¿Qué es el Costo Anual Total (CAT)?

Es una medida que sirve para hacer comparables la totalidad de los costos directos de los créditos hipotecarios (tasa de interés, comisiones de apertura, avalúos, estudio de crédito, comisiones por administración, seguros de vida y daños.) El CAT no es la tasa de interés del crédito, sino el porcentaje total de costos que se pagaron por un crédito.

 

 

 

¿Qué es Veces Salario Mínimo (VSM)?

De acuerdo con la ley, los créditos que anteriormente otorgaba el INFONAVIT, no se contabilizaban en pesos sino en Veces el Salario Mínimo Mensual de la Ciudad de México (VSM). Es una unidad de medición para representar una deuda y que se actualiza año con año con el salario mínimo.

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Crédito en Veces Salario Mínimo (Variable) o en Pesos (Fijo), ¿Cuál le conviene más?

Actualmente los créditos bancarios se otorgan en pesos y sólo el INFONAVIT sigue teniendo la modalidad de VSM con opción para que el cliente la elija. Los expertos recomiendan que sea en pesos y esto evitará que la deuda crezca año con año.

¿Qué es la Unidad de Medida y Actualización (UMA)?

La Unidad de Medida y Actualización (UMA) es la referencia económica para calcular el pago de las obligaciones y supuestos previstos por el erario, en las leyes federales de las entidades federativas y la Ciudad de México, así como en las disposiciones jurídicas que emanen de todas las anteriores. Esta unidad de medida se actualiza cada año, y se creó con el objetivo de no afectar al salario mínimo.

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Valor de la UMA

El valor mensual de la UMA se calcula multiplicando su valor diario por 30.4 veces y su valor anual se calcula multiplicando su valor mensual por 12.

 

 

 

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¿Qué son las Unidades de Inversión (UDIS) y para qué sirven?

Las Unidades de Inversión, mejor conocidas como UDIS, son unidades de valor. El valor cambia todos los días según la inflación del país, y es el Banco de México el que se encarga de calcular el valor a estas unidades.

Las UDIS surgieron, con el objeto de brindar la posibilidad de adquirir créditos hipotecarios a personas físicas que no eran candidatas a crédito en las entidades financieras del país.

 

 

 

 

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¿Qué es el Aforo?

Es el % del valor de la vivienda que presta la institución financiera. El promedio ronda entre el 80-90% del valor del inmueble. El 10-20% remanente para cubrir el precio de la vivienda lo aporta el comprador con sus propios recursos.

 

 

 

¿Qué es la Comisión por Apertura?

Es la cuota que cobra el banco (Institución) por la apertura de un crédito hipotecario. Se cobra una sola vez al momento de disponer el crédito y generalmente es del 1 al 1.5% con la mayoría de los bancos.

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¿Qué es un Co-Acreditado?

Es la persona que simultánea o paralelamente adquiere el mismo compromiso de pago que el Acreditado por la firma de un contrato de crédito.

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Créditos a derechohabientes del INFONAVIT

El INFONAVIT tiene tres modalidades de apoyo a sus derechohabientes: 

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¿Qué es un Contrato de compra venta?

Acuerdo entre dos o más personas destinado a crear o transferir una obligación. En operaciones bancarias es obligatorio mostrar un contrato de compra venta donde venga estipulado el precio pactado por el inmueble entre las partes. En operaciones a contado no es obligatorio pero es ampliamente recomendable. Es importante fijar cláusulas de salida de contrato y penalizaciones por incumplimiento. El contrato puede ser privado o un contrato ante notario. Esto depende de la seriedad que le quiera dar cada una de las partes a este acto. Si se hace ante notario se tiene que pagar el honorario correspondiente.

 

 

 

 

¿Qué es un Avalúo?

Es un informe realizado para obtener el precio comercial real de un bien inmueble. Este es realizado por una unidad de valuación especializada y designada por la entidad financiera que otorga el crédito. El porcentaje de crédito final será otorgado de acuerdo al valor de compra venta o valor avalúo, el que resulte menor. 

El avalúo sirve para asegurar el precio de mercado del bien inmueble y también para determinar que la vida útil remanente del inmueble es por lo menos igual o mayor que el plazo de crédito contratado. Así mismo sirve como referente de que la propiedad no tiene daños que pongan en riesgo su valor como garantía, tales como humedad o materiales de corta durabilidad como la madera.

 

 

 

 

¿Cuál es el Costo del Avalúo?

Es la cantidad que se cobra para determinar el valor de la vivienda a financiar. Este costo es expresado en función del precio final que, según el avalúo, tiene el bien inmueble.

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¿Qué es lo que hace la notaría?

La notaría se encarga de brindar la certeza jurídica de la operación para ambas partes. Primero en la transmisión de la propiedad entre el comprador y en vendedor. Aquí se verifica que la propiedad está siendo vendida por el verdadero propietario, que no hay problemas de registro, herencias, divorcios, etc. y que no tiene gravámenes por parte de algún acreedor. La segunda es la contratación del crédito entre la entidad financiera y el solicitante del crédito, se establece aquí los derechos, obligaciones y condiciones de cada una de las partes.

 

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¿Cuánto es el costo de escrituración?

Es el costo por la realización de trámites para escriturar la vivienda y que corren a cargo del comprador. Este pago es expresado como porcentaje del valor del bien inmueble y suele variar según la región del país (entre un 5-10%). Dentro de los gastos notariales generalmente se incluyen el pago de impuestos de traslado de dominio, el costo del registro ante el Registro Público de Propiedad y Comercio, el costo de los certificados de libertad de gravamen, las gestiones y honorarios del notario.

Los costos de escrituración se tienen que liquidar el día de la firma y no son financiables, por lo que se tiene que pagar con recursos propios. En algunas operaciones como las de INFONAVIT la subcuenta de vivienda que se entrega sirve para pagar una parte de los gastos de escrituración.

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¿Qué es el Registro Público de Propiedad y Comercio (RPP)?

El registro público de la propiedad y de comercio es una institución investida de fe pública y se organiza en una administración altamente especializada, que el estado ha establecido a fin de garantizar la seguridad y publicidad jurídica, sobre los bienes patrimoniales, las actividades, mercantiles, civiles y financieras. El RPP es el encargado de emitir en operaciones hipotecarias los certificados de libertad de gravamen del bien inmueble.

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¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen (CLG)?
Es el documento oficial donde el RPP certifica la situación del inmueble y anota la existencia o inexistencia de gravámenes.

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¿Qué es el Aviso Cautelar?

Es la anotación que hace el notario ante el RPP para inmovilizar el inmueble durante el proceso de escrituración y tiene una vigencia de 45 días hábiles, tiempo que depende del Estado.

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